収益物件「買えるか」判定シート（Excel無料テンプレート）｜融資が付くか・不足する自己資金・年間手残りが自動で出る

※本記事にはプロモーションを含みます。

気になる収益物件を見つけても、「この価格で本当に融資が付くのか」「自己資金はいくら要るのか」が分からず、問い合わせの手前で止まってしまうことはありませんか。利回りの数字だけを見ていると、入口で必要になる現金の額を見落としがちです。この判定シートは、物件と自分の状況、そして金融機関の条件を入れるだけで、融資が付くか・不足する自己資金・年間の手残りを自動で出します。

こんな場面で活躍します
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画面はこうなっています
使い方（3ステップ）
自分の場合
よくある質問
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こんな場面で活躍します

物件サイトの新着を見て、問い合わせるか迷うとき

価格と表面利回りを入れるだけで、金融機関ごとに必要な自己資金が並びます。手元の現金で届かない物件は早めに見送れるので、時間を使う物件を絞れます。

金融機関ごとに条件がばらばらで、頭の中で比べきれないとき

自己資金の最低割合、金利、返済期間、融資上限、年収倍率、耐用年数を見るかどうか。条件を表に1行ずつ入れておけば、同じ物件を全部の金融機関に当てて一覧で比べられます。

「あといくら貯めれば買えるのか」を具体的にしたいとき

不足額が円単位で出るほか、自己資金が300万円・500万円・1,000万円あれば何行の金融機関に届くかも表示します。貯金の目標を決める材料になりますし、「利回りが高い物件なら現金は少なくて済むはず」という思い込みを数字で確かめられます。

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収益物件「買えるか」判定シート（Excel）をダウンロード

Googleスプレッドシートで使いたい人はこちらからコピーしてください。

画面はこうなっています

入力画面は縦のフォームで、黄色いセルだけを埋めれば動きます。下の「金融機関の条件」の表は空にしてあり、既定の数字は入れていません。

集計画面では金融機関ごとの判定・必要自己資金・不足額・年間手残りが一覧になり、必要自己資金と手元資金の対比グラフ、年間手残りのグラフが並びます。

使い方（3ステップ）

物件と自分のことを入れる。「入力する」シートのB4に物件価格、B5に表面利回り（%）、B7に築年数、B8で構造を選びます。B12に自己資金、B13に年収、B14に既存借入の残高、B16に空室率、B17に運営経費率を入れます。諸費用率（B6）は価格の7%が既定で、変えられます。
金融機関の条件を入れる。21行目からの表に、金融機関名、自己資金の最低割合（%）、金利（%）、返済期間（年）、融資上限（円）、年収倍率の上限（倍）、耐用年数を見るか（はい／いいえ）を1行ずつ入れます。分からない欄は空でかまいません。空欄は「制限なし」として扱います。
「集計を見る」で結果を確認する。判定は「買える」「自己資金不足」「融資が付かない」の3種類です。B15に年間手残りの目標を入れると、目標を達成する金融機関の数も出ます。

自分の場合

私は楽待の新着通知メールを自動で取り込み、金融機関15行の条件に当てて「買えるか」を機械判定する仕組みを2026年8月末に作り、毎日朝と夜に回しています。8月29日から9月1日までの新着84件は、同じ建物の重複をまとめると実質22物件でした。判定できた21物件のうち、手元の現金200万円で届く物件は0件。最も少ない物件でも自己資金371万円が必要で、必要額の中央値は2,903万円でした。500万円あれば2件、1,000万円あれば5件に届きます。

意外だったのは、利回り20.25%の大阪の民泊物件（8,000万円）でも、フルローンに近いノンバンクを使って560万円が要ったことです。必要額を決めるのは「価格×自己資金割合＋諸費用7%」で、利回りは入口の現金には効きませんでした。このときの金融機関の条件は動画からの伝聞だったので、配るシートには既定値を入れず、使う人が自分で調べた数字を入れる作りにしています。詳しくはこちらの記事にまとめました。

よくある質問

金融機関の条件はどこで調べればいいですか？

金融機関の窓口や不動産会社への確認が確実です。伝聞の数字は変わりやすいので、このシートでは既定値を入れていません。分かった欄から埋めていけば十分使えますし、あとから数字を直せば結果もすぐ変わります。

金融機関の行を増やせますか？

「入力する」の表と「集計を見る」の表を同じ行数だけ増やし、数式をコピーすれば増やせます。まずは10行の範囲で試してみてください。

年間手残りは税引き後ですか？

税引き前のめやすで、満室家賃から空室率と運営経費率を引き、年間返済額を差し引いた金額です。所得税や減価償却は含めていません。

Excelを開かずに手残りだけ見たいとき

物件価格・家賃・入居率・運営経費率・借入条件を入れると、毎月の手残りと表面利回り・実質利回り・イールドギャップ・DSCRがその場で出ます。このシートの「年間手残り」と同じ考え方で、ブラウザだけで計算できます。

自己資金がいくら要るかの判定はこのシートのほうが詳しいので、現地で気になった物件をその場でざっと見るとき用です。登録もメールアドレスの入力も要りません。

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