※本記事にはプロモーションを含みます。
いま手元で動かせる現金は200万円で、この金額で買える収益物件があるのかを、感覚ではなく機械で判定してみました。結論から書くと、2026年8月29日から9月1日までに届いた楽待の新着84件のうち、200万円で届く物件は0件で、最も少ない物件でも371万円が要ります。
この記事は「買えなかった」という話ではなく、何が効いて買えないのかが数字で分かったという記録です。利回りの高い物件が近いと思っていましたが、順番は違っていたのです。
やったこと：新着メールを金融機関の条件に当てる
楽待に登録している条件で新着通知メールが毎日届くので、これを自動で取り込み、価格・利回り・所在地・構造・築年・戸数を抜き出して、金融機関ごとの融資条件と照らし合わせる仕組みを作りました。判定は2段階です。
- 融資が付くか：物件の構造・築年・所在地と、自分の年収・既存借入が、その金融機関の条件に入るか
- 付いた条件で手残りが出るか：金利は公表レンジの上限側、自己資金の割合は幅があれば多い側で辛く見る
自己資金だけが足りない場合は「買えない」ではなく「条件付き」として不足額を出すようにし、諸費用は物件価格の7%を現金で用意する前提にしています。
金融機関は15行を登録しましたが、条件の出所は不動産投資系のYouTube動画2本なので、全行が「伝聞」か「推測」です。打診前には各行の一次情報で確認が要る数字として扱っています。
結果：84件は実質22物件、200万円で届くのは0件
84件のうち、同じ建物を複数の業者が別々に載せているものをまとめると実質22物件でした。構造が読み取れず判定できなかった1物件を除いた21物件について、必要な自己資金の分布はこうなりました。
| 必要な自己資金 | 物件数 |
|---|---|
| 500万円未満 | 2 |
| 500万〜1,000万円 | 3 |
| 1,000万〜2,000万円 | 0 |
| 2,000万〜5,000万円 | 15 |
| 5,000万円以上 | 1 |
中央値は2,903万円で、200万円で届く物件は0件、500万円あれば2件、1,000万円あれば5件でした。手元の200万円では、最も近い物件に対してもあと171万円足りないのです。
必要自己資金が少なかった5物件
| 必要自己資金 | 価格 | 表面利回り | 所在地・概要 | 条件が最も良かった金融機関 |
|---|---|---|---|---|
| 371万円 | 5,300万円 | 10.05% | 東京都葛飾区・2021年築・鉄骨3戸 | オリックス銀行 |
| 428万円 | 6,110万円 | 8.0% | 大阪府阪南市・2020年築・木造（グループホーム） | 芝信用金庫 |
| 560万円 | 8,000万円 | 20.25% | 大阪府大阪市・2025年築・木造（民泊運営可） | セゾンファンデックス |
| 896万円 | 1億2,800万円 | 11.51% | 大阪府大阪市・2020年築・木造6戸（民泊想定） | セゾンファンデックス |
| 2,241万円 | 8,300万円 | 6.33% | 東京都多摩市・2017年築・木造8戸 | あすか信用組合 |
分かったこと：効いたのは利回りではなく価格と自己資金の割合
判定する前は利回り20%の大阪の民泊物件が一番近いと思っていましたが、実際に一番近かったのは利回り10%の葛飾区の物件でした。
理由は単純で、必要な自己資金は「物件価格 × 金融機関が求める自己資金の割合 ＋ 諸費用7%」で決まるからです。利回りは手残りの計算には効いても、入口で要る現金の額には効きません。だから8,000万円の物件は利回りが20%あっても、フルローンに近い条件のノンバンクを使ってなお560万円が要り、5,300万円の物件なら利回りが半分でも371万円で済むのです。
もうひとつ分かったのは、価格帯で必要額が段になることです。5,000万〜1億円の物件は中央値560万円、1億〜2億円は中央値3,083万円で、1億円を超えると、自己資金の割合を厚く求める銀行しか候補に残らなくなります。
21物件のうち16物件で条件が最も良かったのはあすか信用組合で、金利上限2.9%、自己資金の割合が他行より厳しくない設定になっているためです。ただし、これも伝聞の数字です。
この結果をどう使うか
「200万円では買えない」は判定前から薄々分かっていたことですが、数字にして分かったのは、次に動くべき数字が「利回りの良い物件を探す」ではなく「あと171万円」だったことです。目標が物件探しから貯蓄額に置き換わりました。
仕組みは毎日朝と夜の2回、新着を取り込んで判定し直すので、自己資金の登録額を変えれば届く物件の数も変わります。300万円、400万円と増やしたときに何件届くかを、このあと定期的に書いていきます。
判定の限界
- 金融機関15行の条件は動画からの伝聞で、一次情報で確認していない。実際の可否は打診で決まる
- 諸費用を別の金融機関から借りて実質フルローンにする組み方は判定に入れていない
- 構造が読み取れない物件は判定できない（今回1物件）
- 楽待の新着通知に載る物件だけが対象で、市場全体ではない
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参考図書
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